弱复苏下，宜改善。富豪忙着腾笼换鸟，改善人群也加紧置换。

当黄埔科学城缺货多时，海珠创新湾风头暂歇息，天河东已然高位，寡淡的改善市场最近亮点逐渐南移。

明星项目陆续亮相：和樾府、耀胜、ICC峻銮...

【资料图】

王炸地块上架：长隆、迎宾路地块据说已成功引起十多家房企的兴趣。

宅地供应在加大：一口气将三宗地改二类居住，全年计划供地数量全市最多。

没错，老大哥番禺，正回归市场C位。

市场周期和明星板块，往往互相成就。从当前新盘人气成色、中期待上线项目进展，远期土地供应接力上看，番禺的新房市场供应，今年无疑将摆脱长年短缺的标签，乃至主导近郊刚改市场。

卖地最积极

长年一手供应缺货，靠二手市场支撑。在此前几波楼市行情中，番禺黯然失色。

也正因如此，开发超20年，当年的刚需天堂，如今培养了一批实力不俗的置换客。

铂世湾、和樾府这些明星项目冲出一波小行情，离不开他们的支撑。

要人有人，要地有地的番禺，似乎也悟了。今年正忙在加大宅地供应力度。

3月10日，自规局上线《番禺区储备地块控制性详细规划》批前公示，一口气调整三宗地块的详细规划，异曲同工地新增二类住宅用地规划，面积合计超过34.54万㎡。

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相当于30多栋楼的体量，说不上巨量释放，但都往宅地改，信号意义更大。

涉及的区域包括：市桥街、石碁镇、南村镇、大石街、洛浦街。

亚运板块石基镇：（蓝皮书PY05地块）

供地等转为二类住宅用地，用地面积8.62公顷，计容面积25.86万㎡。

规划商业、含托儿所的幼儿园、中小学。

市桥清水河：（蓝皮书PY11地块）

商业为主居住为辅，改为居住唱主角，兼容商业。

二类居住用地建筑面积从2万㎡增加到4.6万㎡ ；商业用地面积从4.15缩小至1.5万㎡。

大石新光快速西侧：（蓝皮书PY14地块）

行政办公用地，改为二类居住用地，用地面积1.36公顷，建筑面积4.08万㎡，配套幼儿园。

今年供地蓝皮书，番禺列出了17宗宅地，为全市最多，以上三地均榜上有名。

调规往往是为上架做准备，相比其他外围区域的谨慎，番禺今年卖地铺排步履不停。

上个月公布的2023首批集中供地名单中，涉宅地仅有8宗，番禺就占了3宗，成为供应大头，合计60.53万㎡。且都出身华南板块核心地段，一心打响头炮。

番禺万博长隆两宗收储地，地价接近3万/㎡起拍，规划有九年一贯制学校和商业用地。传闻华润已经密集跟进，在有天然文旅基因+近年商业气氛蔚然成荫的汉溪长隆商圈，再部署一个万象系列？令人遐想。

迎宾路地块，面朝江景，左握锦绣银湾，右拥星河湾一期，财力可观的改善客嗷嗷待哺，怪不得引发十多家房企的兴趣。

在如今的市场环境下，土地市场热度能传导多少到在售盘，不好说。但可以确定的是，随着一批批压舱靓地拍出，番禺未来几年，不缺条件不错的改善盘。

未来两年不缺改善货

番禺2月一手回暖明显，供需两端上扬，网签套数505套环比上涨11%。

去库存是目前市场主流意识，外围五区普遍推货不积极的情况下，番禺成为2月新批面积追加1.75万㎡，增长5%，成为唯一正增长的外围区。

我们盘了一下，2021-2022年集中供地期间，番禺卖出的11宗宅地，已经接棒式轮番上市，合计319万㎡，供应管够的态势目测将延续两年以上。

相比冷门的大夫山、市桥等老板块，项目集中在国际创新城、南站两大新兴板块，话题度高，如新鸿基峻銮、越秀重仓国际创新城的多盘。

可以看见，番禺欲以高热万博辐射两大嗷嗷待长新兴板块的野心。

别忘了，还有一批旧改项目，也即将析出住宅楼盘。

从购房角度，未免不是好事。尽管明星项目都以高端改善定位，价格偏高，但在弱复苏大市下，充足的供货让能让项目在价格上相互制衡。名气上来，价格平稳，货量足，可以给与购房者更多从容挑货的空间。

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